地产圈失意胡润富豪榜,昔日大佬不少已凋零

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编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权发布。

10月20日,2020年胡润富豪榜发布了,榜上人走的走来的来,可以说是几家欢喜几家愁。

56岁的马云财富增长1250亿,以4000亿元第四次成为中国首富;49岁的马化腾财富增长1300亿,以3900亿元位列第二;“大黑马”66岁的农夫山泉创始人钟睒睒(shǎn)首次上榜便以3650亿元位列胡润富豪榜第三,让人惊讶不已,人人买得起的矿泉水原来如此赚钱。

纵观各大行业,制造业是上榜企业家最多的行业,占比23.8%,其中先进制造占六成;上榜企业家占比第二多的是大健康行业,占比10.9%;第三才是房地产行业——因为众所周知的原因,房地产行业上榜人数占比出现历年来最大降幅,人数占比从2019年的14.8%下降到10.6%,这也是地产业自1999年以来第一次跌出行业前两名。

2020年的百富榜行业占比

2019年的百富榜行业占比

榜单上的富豪们早已经实现财务自由,身家不过是个数字游戏。不过地产业已经进入后半场,竞争越来越激烈,政策越来越严格,我们不仅要看到大佬们在行业下滑期依然日进斗金,还要看到不少房企已经进入了生死攸关的危局。

站长特别关注的,其实是曾经登上富豪榜单,而今却又在榜单上隐匿不见的人。

比如,以下两位。

从一省首富,到限高老赖

杨卓舒,2001年曾位列福布斯中国富豪排行榜第15名, 当年是妥妥的河北首富。如今,杨卓舒已成为阶下囚,而他麾下曾经辉煌的卓达集团,也倒闭了。

这位曾经的房企大佬有一个特点,就是口气特大,经典语录包括“签了几万亿的订单”“大笔资金在路上”等等……

生活上,杨卓舒更是排面十足,身边长年跟着10个保镖,其中一个专职司机,一个专职帮他接听电话,剩下8个则跟随左右。在企业经营方面,杨卓舒同样不走寻常路,他一人持有100%的企业股份,拒绝上市,工作中要求员工们天天写“奏折”,然后自己用红色毛笔“朱批”,尽情享受权利的快感。

放下这些奇葩段子不说,杨卓舒也并非一无是处。1993年,41岁的他在一穷二白的情况下成立了河北卓达集团,进入中国刚刚启动的房地产行业。

没钱凭什么开公司,当BOSS?

杨卓舒胆子很大,又有一定人脉资源,空手套白狼玩得特别溜,而且他进入市场早,赶上了行业发展红利。

他曾经跟朋友借了一部韩国大宇的二手车拿去抵押,换取了栾城县农民30亩土地的开发权。没钱买材料就找到供应商,让他们垫材料,以后房子卖了再给供应商借款。

杨卓舒曾经是《石家庄日报》的记者,投身房地产后,他赊下了整个版面打广告:卓达别墅,每平米1588元。这个价格在当时算很低了,项目由此火了一把。仅1个月的时间,杨卓舒就收到了4600万元巨额资金,赚到了人生的第一桶金。

后来杨卓舒的卓达集团越做越大,2001年,49岁的杨卓舒以21亿身家登上了福布斯排行榜,一时风光无限,心态自然也飘了。

后来杨卓舒的胃口越来越大,放话说要造城。2011到2013年,杨卓舒在沈阳、文登、重庆、肇东四地签署了总规划近3000亿元的造城项目。可是那个时候,卓达集团的总资产才500多亿。没钱怎么办?于是杨卓舒又开始了“空手道”“画大饼”的老把戏,妄想走捷径。

2015年,杨卓舒推出了所谓的“卓达太阳城理财项目”,向业主承诺投入四年后返还本金,作为回报,投资者可获得一套与本金同等价值的住宅。

很多投资人将自己的全部家当双手奉上,全国有40多万的投资者参与,被杨卓舒卷走了将近100亿元。

可是此后楼市调控收紧,房地产暴利不再,“卓达太阳城理财项目”到了兑付日的时候,企业的资金链早断了,庞氏骗局的游戏也就玩不下去了,泡沫彻底破灭。

2019年5月18日,杨卓舒带着儿子一起自首。2019年7月7日,卓达集团正式倒闭。

让人惊讶的是,杨卓舒还是个文化人,出过几本书,写过《中国房地产概论》《大学宣言》等文章,总计有500多万字。

一代富豪落到这步田地,怎不让人唏嘘。可见创业还是要脚踏实地,总靠空手套白狼,迟早要把自己带到沟里。

从胡润富豪,到下落不明

房企倒闭年年有,这两年特别多。不仅卓达集团,很多地产商倒闭的原因都是大额举贷后资金链条过度紧绷终至彻底崩盘。最近,又一家大型房企“倒下”了。在2017年砸800亿拿地的福晟集团,如今负债741.34亿元,老板潘伟明也失联了。

今年3月,福晟集团的供应商们追讨欠款找不到董事长潘伟明,一纸诉状告到法院。这半年多来,很多债权人也找不到他,持有的投资协议或到期或逾期,大都兑付无门。“潘伟明下落不明。”一份涉及他的司法文件中这样表述。

8月21日,广州云星房地产开发集团有限公司、福建福晟集团有限公司、潘伟明及其妻子陈伟红一同被福州市中级人民法院列为被执行人,执行标的88838247元,案号为(2020)闽01执1267号。

福晟集团老板潘伟明当年也是风云人物,2015年曾位列胡润榜第162位。

潘伟明也是白手起家,1993年3月借钱和哥哥潘超文在从化注册成立了广州云星房地产开发集团有限公司。因为创业初期资金很少,潘伟明对成本控制很好,风险意识很强,因此公司运作非常稳健。2003年,云星集团年销售额已超过2亿元,成为广东省百强企业,后来又改名为福晟集团。

潘伟明最得意之作当属低价收购大型企业,实现企业大踏步式发展。

2006年,福晟集团斥资1亿,整体收购了有近50年历史、产值在20亿元以上的福建六建建工集团公司,资源资本运作能力可见一斑。

2015年,潘伟明打造了一支作风优良,敢打硬仗的拿地飞虎队,队里共有300余人,主要由法务、财务、投资等相关背景人才组成,负责尽职调查、判断并购市场的法务风险、设计交易结构等,分工明确。

虽然拿地飞虎队人不多,效率却着实惊人,2015至2017两年多的时间里,共与1700个项目进行谈判,77个项目成交。77个项目的总占地面积近1700万平方米,规划建筑面积近4000万平方米,总货值约6500亿元。

福晟集团的发展规模也是水涨船高,其房地产销售额排名2016年是全国第71位,2017年就跃升为第48位。根据克而瑞发布的2017年房企新增货值榜单,福晟集团凭3199.4亿元新增货值,和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企一起出现在前十名的位置上。

潘伟明迎来了人生中的高光时刻,一时风光无限,立下了非常远大的目标——2016至2025年销售收入累计达到1.68万亿元,其中地产板块8800亿元,建筑板块8000亿元,力争2020年进入千亿阵营。

其实福晟集团本打算2008年上市,不巧发生了波及全球的金融危机。2010年有关方面又收紧了房地产企业融资渠道,眼看内地上市艰难,于是他打算变通变通,于2015年10月收购了佑威国际公司。

然而2015年很多内地房企赴港买壳上市,引起了监管部门的关注,港交所与证监会合作,进一步加强对小型上市公司的业务及资产重大变化的监管。自此,通过买壳在香港上市难上加难。直到2017年,。福晟集团才终于成功在香港上市。

虽然上市了,有钱了,不过2017年是房价的阶段性高点,此时福晟集团已经错过了房地产行业的黄金发展时间,错过了做大做强的关键节点。眼看众多房企规模与日俱增,让潘伟明眼红不已,福晟不计成本疯狂拿地,而且大部分采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

急起来,潘伟明甚至还对员工下了手,福晟不仅以“员工跟投”名义进行多轮内部融资,还曾向供应商融资,且承诺的年化收益率往往高于30%。此时的潘伟明,已经把企业稳定抛到了九霄云外。

其实也有很多房企凭借扩大规模赚得盆满钵满,但那是在行业黄金时期的事。福晟集团选的不是时候,在房价高点借钱一顿蛮干,最后只能在山顶站岗。

2019年上半年,福晟集团经营活动产生的现金流净额为-3.27亿元,负债总额为741.34亿元,净负债率为138%。而2018年同期,福晟的现金流净额还有11.54亿元,这一年对他们来说,想必也是一段血泪史。

早在2016年底,高层就提出了房住不炒这个总体定位,可是2016年后潘伟明还在疯狂加杠杆。在我国做房地产,如果对政策一知半解、慢半拍,即使可以凭着运气赶上行业红利期小有成就,也很难长远发展。

结语

行业的后半场,才是真正凸显能力的时候,可以说,房企的战略方向和眼光,有时候比土地更重要。房企的规模大既是好事也是坏事,如果短期负债太高,资金链断了,其实崩盘只是分分钟的事。

随着楼市资金被严格管控,房企如今拼的已经不再是规模,而是稳健,第二战场是深度运营、特色产品和多元化发展。

三道红线里,踩线的企业名单一大串,以前高周转时期的后遗症已经渐渐浮出水面。

退潮时保住泳裤,才能有继续乘风破浪的门票。

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