全国房价降回万元以下

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编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:丁祖昱,36氪经授权发布。

16日,国家统计局公布了10月70城房价数据,45城新房价格环比上涨,这一数字比9月减少了10城,热点二三线城市房价涨幅全面收窄。二手房方面,有39城房价环比上涨,相较于上月减少了11城。其中,一二手房价格指数下降的城市分别为19和27个,数量创今年4月以来新高。

从城市表现来看,扬州以0.9%环比涨幅领跑全国,但这一数据相较于9月涨幅首位的徐州下降了0.9个百分点。深圳以0.9%的涨幅领跑二手房价,这一数字也创下了今年3月以来的新低.

从同比涨幅来看,我们分别梳理了一二手房房价涨幅前十城市情况。发现,一二手房涨幅前十的城市有较高的重合度,部分城市一二手房房价同步上涨,市场热度居高不下,也有类似深圳这样的城市,一二手房价形成强烈反差,新房房价受限价政策抑制表现平平,而二手房较为活跃,整体市场房价仍大幅上涨。

01 全国房价已降至万元以下

10月,各能级城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势。

整体来看,10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.2%,同比涨幅为4.2%。相比9月份的数据,环比和同比均有收窄。二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%,是今年4月以来最低值,同比涨幅为2.1%。这意味着,当前整体市场复苏弱于预期,二手房有滞涨现象明显。

值得注意的是,10月除一线城市同比涨幅继续扩大外,其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。具体来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比9月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%。

此外,70个大中城市,新房与二手房房价的环比最高涨幅均未超过1%,这是2017年9月以来的首次。

70城一二手房房价指数环比平均上涨情况

数据来源:国家统计局、CRIC整理

根据全国商品房销售面积、销售金额测算,10月商品房销售均价为9875元/平方米,同比上升5.8%,环比下降约2%。这是继6月以来全国商品住宅单月成交均价首次跌破万元以下。

考虑到疫情影响及“三条红线”的压力,进入第四季度许多房企会有降价促销的动作,全国房价均价再次回到万元以下也在情理之中。叠加调控收紧影响,当前各大城市房价指数进入“偏冷”区间,部分城市面临房价调整压力。

图:2019年以来全国房价月度变化(单位:元)

数据来源:国家统计局

02 扬州、深圳领涨全国

具体城市来看,以0.9%涨幅领涨全国的扬州已连涨35个月(部分涨幅持平计算在内,下同),事实上,扬州作为环南京都市圈重要的城市,目前已有政策从房价备案、土拍限价、住宅限售等,整体基调相对严格。

CRIC数据显示,2017年4月以来,扬州整体处于供不应求状态,房价涨速较快,5月以后虽然调控从严,但商品房市场出现短暂降温,供应端受到明显抑制而需求端高涨,随后几年价格涨幅在7.72%-25.27%之间。

主要原因在于,扬州吸纳了部分周边客群需求的外溢,包括南京和扬州乡镇客群,他们往往受益于拆迁货币化安置,本地购买力增强。此外,品牌开发商入住,地价高企,成本驱动下房价上涨预期明显。

扬州历年商品住宅成交价格涨幅(%)

数据来源:CRIC

实际上,扬州只是一个缩影。如果忽略月度持平数据,70城中连涨超过30个月的城市达到12个。徐州、烟台、济宁、南宁等城市房价持续上涨,但涨幅有所收窄,而已出台楼市调控政策的银川、唐山和沈阳等房价连涨城市,房价在10月应声下跌,尤其沈阳最为明显,在连涨55个月之后,首次下跌1%。

从二手房来看,深圳以0.9%的环比涨幅领跑二手房价,但这一数字也创下了今年3月以来的新低。此外,银川、扬州、沈阳分别以0.8%的涨幅紧随其后。

03 热点城市一二手房价同步上涨

从70城房价同比涨幅来看,我们分别梳理了一二手房房价涨幅前十城市发现,一二手房涨幅前十的城市有较高的重合度,银川、唐山、成都、徐州、无锡5个城市一二手房价同步上升。

这其中银川和唐山最为典型。以唐山为例,10月唐山一二手房房价同比涨幅分别以13.4%和10.8%位列全国第二,一二手普涨。值得注意的是,唐山新房房价已连续9个月涨幅位列全国前二,二手房房价上涨更为迅速,自2019年9月以来,唐山连续9个月同比涨幅居全国首位,虽然今年9月唐山迎来调控政策,但二手房同比涨幅仍稳居第二位至今,市场热度居高不下。

深圳较为特殊,一二手房房价涨幅形成强烈反差。二手房同比涨幅达到15.5%,领涨全国,这是自8月份接棒唐山第一涨幅以来三度蝉联全国第一,反观新房房价,10月同比涨幅为5.1%,位列全国第28位。在10月有类似表现的还有杭州,由于两度调控,限价政策下新房房价同比上涨5.2%,整体弱于二手房表现。

此类城市一般地方政府实行了较为严格的限价政策,一手房价格受到明显抑制,加之限购政策导致部分需求会释放至二手房市场,二手房整体表现出量价齐增的态势,反映在市场层面,实际上房价仍然处于上涨状态。

而锦州、惠州等三四线城市一手房房价涨幅明显,二手房价格表现平平。其中锦州在今年6月份新房房价快速上涨,并一跃进入前十,目前已连续3个月位居第五位,而二手房涨幅则显滞后,房价同比涨幅呈现连续下滑趋势,10月二手房价持平。

表:一二手房房价同比涨幅前十城市

数据来源:国家统计局

04 24城二手房价同比下跌

部分城市房价一骑绝尘背后,仍有部分城市房价回落明显,市场景气严重下行。

从同比数据来看,10月新房价格同比下跌的城市有10个,二手房价格同比下跌的城市有24个。

值得注意的是,据易居研究院测算,70城二手房同比涨幅平均值在2016年11月达到最大值以来持续下滑,至今年10月,二手房房价指数同比涨幅平均值已下降至2.1%。

70城二手房房价指数平均同比上涨情况

数据来源:国家统计局

具体来看,新房价格连跌3月以上的城市多达8个,其中泸州同比连跌12个月,韶关、济南两城已连跌10个月,安庆跌幅最大,达到3.2%。

从各城市二手房价来看,10月24个同比下跌的城市中,有23个城市已连跌超5个月以上,其中郑州已连跌16个月,自今年4月以来至今已连续7个月跌幅超4%;二手房价同比跌幅最大的为牡丹江,同比下跌9.4%。

以安庆为例,这座位于安徽的三线城市新房和二手房价格均出现下降趋势。新房价格连跌7个月,并在10月份跌幅达到3.2%,领跌全国。二手房市场也并不乐观。自2019年9月房价下行至今已连跌14个月。

克而瑞数据显示,安庆新建商品住宅呈现出量增价跌的趋势,10月份成交面积达到11.7万平方米,同比增长37%,成交均价为8651元/平方米,相较于去年10月同比下跌5.7%。

实际上,这些城市大都位于中部、东北部以及部分三四线城市,与区域城市房价回落趋势一致,此类城市市场复苏面临较大阻力,因此“金九银十”销售表现明显失色,市场下行压力比较大,后续成交大概率将维持在较低水平,此类城市有望从保市场主体出发为市场减压,比如加快贷款审批、二套房利率或额度有所放松等相关定向宽松政策。

自2016年“房住不炒”提出以来,遵循这一主线,全国整体房价稳中趋落。

整体来看,房价已处于下行通道,未来房价涨幅或将持续收窄,各城市之间分化仍将持续。考虑到政策影响将在第四季度具体显现,部分房价出现跳涨的城市也将寻求“高低配备案”以弥合房价涨幅,因此,预计一线、核心二线及部分强三线城市房价同环比涨幅稳中微降,同时,基于三四线城市楼市加剧分化,弱三线城市房价或将随市场景气度下行、项目普遍“以价换量”而一并下行。

对于房企来说,进入年底冲刺阶段,销售压力仍然不容乐观,为实现全年销售目标,或将加大“以价换量”的力度,一定程度上促使房价涨幅继续收窄。

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